Как купить квартиру на вторичном рынке

За такой квартирой тянется хвост из предыдущих владельцев, и она может таить в себе сюрпризы. Например, могли быть допущены нарушения при приватизации, способные отразиться в будущем; не взято согласие супруга на продажу; не решён до конца вопрос наследования; сделка заключалась по поддельной доверенности – и это только часть рисков, которые несёт покупатель.

Выбор подходящего варианта для покупки

При планировании покупки жилья  необходимо учитывать свои финансовые возможности в первую очередь. Основным критерием выбора станет сумма, которой располагает покупатель, либо одобрение банка на ипотечный кредит. Затем стоит перейти к поиску подходящего варианта. На начальном этапе порядок покупки квартиры на вторичном рынке сводится к следующим действиям:

  1. Необходимо определиться с районом проживания: изучению основных транспортных развязок и инфраструктуры. Желательно обратить внимание на наличие поблизости магазинов, медицинских и образовательных учреждений.
  2. Затем стоит перейти к поиску объявлений о продаже жилья в этом районе. Необходимо определиться с желаемой площадью, количеством отдельных комнат, планировкой, этажом, наличием лоджий и балконов.
  3. Далее следует долгий процесс обзвона собственников (или посредников) из объявлений о продаже. Вопросы по жилью следует продумать заранее. Ответы лучше записывать в блокнот, чтобы потом было легче сориентироваться с понравившимися вариантами.
Выбор подходящего варианта для покупки

После того как найдётся несколько объявлений, которые будут удовлетворять запросам, стоит договариваться с хозяевами о личном посещении.

Приобретение вторичного жилья

Любые сделки с недвижимостью сложны – возникает множество нюансов, касающихся предмета сделки, её оформления, соблюдения этапов и сроков, расчётов с налоговой службой. Вдобавок к тому серьёзные объёмы таких сделок притягивают аферистов, и потому есть опасность оказаться жертвой мошенника.

При покупке вторичного жилья проблем может возникнуть даже больше, чем с новостройками, хотя они и другого плана. Они делятся на связанные с техническими характеристиками квартиры вопросы и юридические проблемы. Собственно рисками стоит считать главным образом вторые, поскольку именно из-за них можно остаться без приобретённой квартиры. Что до первых, то в основном это вопрос комфортности проживания. Следует внимательно относиться к приобретению квартиры, чтобы условия жизни не оказались отличающимися от тех, что вы себе представляли.

Чтобы не допустить такого и оформить все безопасно, следует перед покупкой изучить ряд нюансов:

Почему владелец квартиры решил от неё избавиться, каковы его мотивы. Одно дело, если ему срочно нужны деньги или он получил работу в другом городе, и другое – если его не удовлетворяет расположение дома или иные подобные моменты. Конечно, не всегда следует рассчитывать на прямой ответ, если он способен снизить цену, и потому вопрос о мотивах – лишь первый этап анализа, который придётся провести перед покупкой.

Приобретение вторичного жилья

Обратите внимание, насколько благоустроен дом, и какова инфраструктура вокруг него. Тут многое зависит от самого покупателя и состава его семьи: например, если в семье есть дети либо планируется их появление, важно наличие игровых площадок для них, а автомобилистов интересует вопрос наличия парковок.

Есть и те вещи, что интересуют практически всех: чистота двора и работа домовых служб в целом, криминогенная обстановка в районе, социальная инфраструктура, наличие магазинов в ближайшей доступности, экология.

Стоит оценить также и сам дом начиная от фасада и до конструкции. Здесь действуют различные факторы, например, если он построен с нарушением технологии, то долговечность будет куда ниже.

Новостройки дорожают, но этот тренд с нами ненадолго

Коронавирусный 2020 год отметился резким подорожанием новостроек в России. Льготная ипотека под 6,5% привела к тому, что в отдельных регионах, в частности в Астраханской, Иркутской и Томской областях, первичное жильё подорожало за год более чем на треть, подсчитал «СберИндекс».

По данным федеральной компании «Этажи», за 2020 год средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла на 10,6%.

Читайте также:  Как самостоятельно подключить теплый пол к терморегулятору?

Как изменилась цена на новостройки по России

В Москве 1 кв. м подорожал на 10%, в Подмосковье — на 20%, в Санкт-Петербурге — на 12%, в Ленинградской области — на 10%.

Цена за 1 кв. м упала в Курганской области (–58%), Костромской области (–45%), Якутии (–34%), Новгородской области (–17%) и Республике Марий Эл (–13%).

Связывать рост стоимости новостроек только с действием льготной ипотеки не совсем корректно, рассказал «Секрету» Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи».

«На рынок существенно повлияли частные инвесторы, которые из-за нестабильного курса рубля и снижения доходности банковских депозитов начали активно вкладываться в недвижимость. По большей части в самые бюджетные варианты. Доля инвестиционных сделок в этом году выросла в 2,6 раза», — пояснил он.

Ещё один важный фактор — это рост стоимости стройматериалов и увеличение себестоимости строительных проектов на фоне введения эскроу-счетов, добавил эксперт.

Как льготная ипотека спасла рынок — объясняет Ильдар Хусаинов

Низкий спрос на недвижимость мог привести к стагнации строительной отрасли. Часть застройщиков сократила бы планы по строительству новых объектов. Другая могла бы и вовсе уйти с рынка. В долгосрочной перспективе это могло привести к дефициту предложения на рынке первичного жилья и ещё более резкому росту цен.

Драйвером спроса на жильё стала неопределённость в экономике, которую вызвала пандемия, рассказал «Секрету» коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. К тому же весной наблюдалось сильное падение на мировых фондовых и сырьевых рынках, а также ослабление рубля.

«Недвижимость всегда была неким "защитным активом", в который верят наши сограждане, особенно с рублевым капиталом, — сказал Татаринов. — Кроме того, в конце лета — начале осени на рынок недвижимости пришли те скептики, которые весной прогнозировали падение цен на 15−30%, но, увидев, что они ошибались, решили совершить покупку».

Отчасти повлиял ещё и отложенный спрос, который сформировался за время локдауна во втором квартале 2020 года, добавил эксперт.

Недвижимость с помощью материнского капитала

Статья 10 Федерального закона №256-ФЗ от допускает возможность использования данных средств для приобретения квартиры.

На 2020-й год сумма соответствующего сертификата составляет 453 026 рублей, что гораздо ниже стоимости жилья как на первичном, так и на вторичном рынке.

Маткапитал может выгодно использоваться как первый взнос по ипотечному кредиту и как дополнение к уже имеющимся накоплениям.

Чтобы сделка купли-продажи с его использованием была выполнена правильно, она должна соответствовать следующим требованиям:

  • перевод денежных средств осуществляется исключительно безналичным расчетом;
  • каждому из детей выделяется доля в приобретенной квартире, чтобы она стала общей;
  • объект недвижимости находится на территории РФ;
  • перед заключением соглашения подается заявление в ПФР;
  • необходимо составить письменное обязательство о выделении долей на детей и заверить этот документ у нотариуса.

Как избежать мошенников

К сожалению, учитывая, какие суммы денег применяются в покупке недвижимой собственности, это лакомый кусочек для мошенников. И, когда одна схема, прекращает работать, на ее место приходят новые эффективные способы обмана наивных покупателей. Ниже представлены самые распространенные варианты обмана, а также правила, как их избежать.

Владельца не существует

На территории России действует множество теневых фирм, которые охотно переоформляют на себя объекты после смерти законных владельцев. Гражданский кодекс гласит, что при отсутствии информации о потенциальных наследниках умершего человека, материальные ценности переходят во владение государства. Теневые фирмы с использованием мошеннических схем быстро оформляют объекты на несуществующих людей. В последующем после завершения процедуры оформления имущества объект продается, но такие махинации рано или поздно становятся известными. Тогда бедные покупатели выселяются из объекта и, не знают где требовать свои деньги.

Оформление сделок с недееспособными собственниками

Речь идет не о стабильных психических расстройствах, а о лицах, которые в силу своего образа жизни не могут в полной мере осознавать свои действия и руководствоваться ими. Также это граждане, у которых нет родственников и близких. К группе риска относятся наркоманы, алкоголики, престарелые люди.

Читайте также:  Приборы для измерения параметров микроклимата

Схема выглядит таким образом, что под воздействием обмана или, пользуясь нестабильным психическим здоровьем участника, мошенник продает жилье третьему лицу (которое не догадывается о нечестности сделки). После завершения оформления имущественных прав обманутый собственник оказывается на улице и понимает, что стал жертвой мошенника. После этого начинаются длительные судебные тяжбы, которые заканчиваются аннулированием сделки и возвратом объекта текущему владельцу. Как вернуть деньги и, главное, с кого их требовать, остается загадкой.

Замыливание глаз

Вкладывая такие большие суммы денег, покупатели надеются получить взамен достойное жилье. Но на практике оказывается, что после заселения в квартиру начинают проявляться скрытые недостатки. Если дело в протекающем смесителе, то ничего страшного в этом нет. Это вещи, которые выходят из строя, независимо от аккуратности владельца объекта. Но возможны трудности и похуже, например шумные соседи или неисправные коммуникации, требующие значительных денежных вложений.

В целом, закон позволяет отменить покупку, если собственник утаил важные моменты, касающиеся качества объекта. Но сделать это сложно. Чтобы упростить процедуру, лучше внести в содержание договора отметку о том, что правоотношения могут быть прекращены в одностороннем порядке с возвратом полной суммы вложенных денег при выявлении существенных недостатков после начала пользования объекта, о которых собственник знал, но умышленно промолчал.

Несовершеннолетние

Защита имущественных прав детей – задача родителей и обязанность органов опеки и попечительства. Поэтому в законе есть оговорка, что при смене собственника жилья, прописанные несовершеннолетние лица могут продолжать проживание в квартире. И, поскольку ребенок не может жить с чужими людьми, то с ним также живет хотя бы один родитель или законный представитель. С точки зрения защиты прав ребенка это правильно, но что делать семье покупателя, который вложил тысячи рублей и не желает жить совместно с посторонним человеком.

Первый способ – решение конфликта мирно, что вряд ли получается, учитывая ситуацию. Второй – принудительное выселение, которое удастся, но только, если у ребенка есть альтернативное место для проживания. Третий – любимый способ мошенников – требование доплаты, чтобы снять несовершеннолетнего с квартирного учета.

Приобретая недвижимость, человек надеется, что квартира/дом станет его крепостью, где всегда будет уютно, тепло и радостно. От подхода к приобретению и использованию предложенных мер безопасности, зависит, на сколько удачным будет приобретение, а также впечатления от дальнейшего проживания на квадратных метрах.

На что смотреть при осмотре квартиры?

Перед тем, как правильно купить квартиру на вторичном рынке, стоит внимательно её рассмотреть. При покупке квартиры с ремонтом стоить уделить внимание фактическому состоянию квартиры и особенностям её комплектации.

На что смотреть при осмотре квартиры?

1. Состояние пола. Скрипят ли половицы или ламинат, ровные ли стыки. Если на полу лежит плитка, посмотрите, нет ли сколов и трещин.2. Стены должны быть ровными, без существенных углублений или бугров. Переклейка обоев не займет значительной части бюджета на ремонт, а вот исправление неровностей стен – вполне может.3. Потолок также должен быть ровным, без трещин, он не должен сыпаться. Натяжной потолок должен быть равномерно натянут и не иметь разрывов.

На что смотреть при осмотре квартиры?

4. В санузле обратите внимание на состояние плитки, сантехнической посуды и смесителей. Как минимум краны и раковина не должны течь. Не забудьте проверить напор воды. Ремонт в ванной комнате и туалете — это существенная статья расходов, будьте внимательны.5. Какие входные двери стоят у ваших соседей – металлические или старые деревянные? Если всё сложится, вам предстоит делить с этими людьми общий тамбур (и несколько стен), так что вопрос звукоизоляции, на наш взгляд, стоит вашего внимания.

На что смотреть при осмотре квартиры?

6. Состояние подъезда также должно повлиять на выбор той или иной квартиры. Убрано ли на лестничных клетках, есть ли посторонний неприятный запах, заботятся ли жильцы дома о местах общего пользования?

На что смотреть при осмотре квартиры?

Качество продаваемого жилья

Иногда квартира находится в удручающем техническом и санитарном состоянии, не соответствующем тому, что было обещано предварительно.

Еще одна серьезная проблема в том, что владельцы квартир часто делают незаконные перепланировки, которые видны физически, но не отражены в документах БТП (Бюро технической инвентаризации).

Читайте также:  Как лучше всего спрятать провода в квартире

В этом случае нарушается Жилищный Кодекс РФ, ст. 26.

Покупка объекта с противозаконными изменениями в будущем принесет массу проблем:

  • невозможность продать квартиру;
  • выявление перепланировки чиновниками и требование узаконить ее (а это немалые деньги, учитывая также неизбежные штрафы «за сокрытие»);
  • требование властей устранить незаконную перепланировку, если она представляет собой угрозу всему дому (на это потребуются немалые денежные затраты, не обойдется без нервотрепки).

Обратите внимание, что всю ответственность за текущее состояние квартиры несет тот владелец, который является таковым на момент претензий насчет перепланировок (а не тот, кто их когда-то не узаконил).

Действия покупателя:

  • тщательно нужно тщательно смотреть квартиру (состояние перекрытий, балконов, пола, сливов и электропроводки, потолка, швов бетонных плит в стенах, на последних этажах – чердак, на первых этажах – подвал);
  • потребовать у продавца «свежие» документы из БТИ. И хотя для регистрации сделки достаточно 5-летнего срока с момента последней выдачи техпаспорта, лучше всего настоять на его обновлении, т.к. 5 лет – слишком долгий период. В некоторых случаях есть смысл оплатить данную услугу, если продавец апеллирует к недостатку у него «лишних» средств.

Ремонт квартиры

Если квартира куплена для себя, тут каждый сам определится, какой ремонт ему нужен. Если же квартира куплена под сдачу, тут существует несколько моментов:

Самый главный для арендной квартиры: Не делайте как для себя. Потому что для себя это, как правило, дорого. А дорого для арендной квартиры – это бессмысленно и неокупаемо.

В квартире должно быть чисто и светло. Что можно сделать:

  1. Поклеить недорогие виниловые обои, которые сделают квартиру более свежей. Только помните, что отдирать обои в старой «хрущевке» дело неблагодарное. Раньше клеили обои поверх других и использовали очень мощный клей, поэтому дело это непростое.
  2. Постелить новый линолеум или недорогой ламинат. Будьте готовы к тому, что при вскрытии пола могут обнаружиться гнилые лаги.
  3. Поменять выключатели и розетки.
  4. Побелить потолки.
  5. Заменить смесители и сифоны.
  6. Установить любую металлическую дверь.

Все это стоит недорого, но внешний вид станет совершенно другим.

Чего делать не нужно:

  1.  Класть паркет.
  2. Делать натяжные потолки.
  3. Покупать дорогие смесители и итальянскую плитку.

Это стоит дорого и не ценится в должной мере потенциальными квартиросъемщиками.

Стоимость ремонта не должна превышать арендной суммы за 3 месяца.

Требования банков к объектам вторичного рынка

К жилым помещениям, побывавшим в собственности, финансовые организации предъявляют особые требования. Ведь объект недвижимости становится банковским залогом на весь период займа.

Если кредитополучатель станет финансово несостоятельным, кредитор реализует залог, чтобы избежать убытка.

Квартира должна соответствовать определенным техническим параметрам, которые не станут камнем преткновения между продавцом и покупателем.

Что это значит:

  1. Дом, в котором находится квартира, должен быть построен после 1957 года.
  2. В жилом помещении должны быть оборудован весь комплекс инженерных коммуникаций.
  3. Износ дома не должен превышать 70 %.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние

За защитой прав детей следят органы опеки и попечительства — сделки с жильем с участием несовершеннолетних редко происходят без их вмешательства. Если ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру, продавец обязан получить от органов опеки разрешение на продажу жилья. Не обойтись без такого документа и в случае, когда дети остались без родителей или находятся под опекой. А если у несовершеннолетнего есть родители и он не имеет доли в квартире, то независимо от факта его прописки разрешения от органов опеки не требуется. Разобраться самостоятельно в этих тонкостях непросто, поэтому если вы твердо намерены приобрести квартиру, в которой прописаны дети, стоит обратиться за помощью к опытному юристу.