7 правил заключения договора на ремонт квартиры

На сегодняшнем рынке долевого строительства законодатель предоставил дольщикам немалую степень защиты и, вместе с тем, высоко поднял планку ответственности застройщиков, предъявляя к ним более строгие требования.

Нарушение сроков ремонта квартиры

Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара. Цена товара определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было.

Общие моменты

Лицо-заказчик, прямо обязуется оплатить исполнителю оказанные им услуги, включая объем выполненных работ.

Вся оговоренная работа должна быть исполнена в лучшем качестве, чтобы заказчик остался довольным, с соблюдением установленных сроков по ДП.

Отдельно, если прописать в соглашении, допустимо завершить работы раньше, но исключительно при согласии заказчика.

Законодательством РФ или самим соглашением (ДП) в случае нарушения сроков, включая не исполнительность подрядчика, является наложение ответственности у последнего, совместно с применением взыскания неустойки (пеня, штраф).

Что нужно знать

Неустойка по данной теме определяется двумя типами:

  • договорная;
  • законная.

Расшифруем понятие по каждому примеру. Неустойка, которая носит законный характер, подразумевает взыскание законного его размера и не зависит от пожеланий должника.

Не стоит путать ее с неустойкой по неисполнительности обязательств по договору. Для понимания такого типа взыскания, можно посмотреть на алименты, которые назначаются определенной суммой.

В отношении второго типа — договорная неустойка, разрабатывается сторонами договора, предварительно обсуждаются причины, по которым может произойти взыскание.

Законодательству РФ не присущи ограничения в данном вопросе, а именно для договоров с заранее оговоренным размером неустойки.

В каких случаях начисляется

Расшифровку в порядке начисления неустойки (пеня и штрафы) определяет Гражданский Кодекс РФ.

Потому основное понятие берется со статьи 307 Гражданского Кодекса РФ, где утверждается, что должник обязуется предоставить кредитору (заказчику) некую денежную часть по возникшей неустойке. Неустойка, как правило, возникает при нарушении условий ДП.

Действующие нормативы

В п.1 ст. 329 Гражданского Кодекса РФ говорится о том, что ведущее значение неустойки, выглядит как мера к исполнению обязательства, возлагаемое после подписания договора на исполнительное лицо.

Следом, стоит обратить внимание, на пункт 3 статьи 329 Гражданского Кодекса России, где говорится, что в случае расторжения договора или в признании недействительности сделки (некоторых отношений), право на взыскание неустойки сгорает.

Период исковой давности определяется ГК РФ. Согласно ГК РФ, с момента фиксации нарушения условий договора, наступает обязанность оплаты неустойки.

Сама форма соглашения формируется в письменной виде. Несоблюдение этой формы, как сказано в статье 331 Гражданского Кодекса России, может послужить действием к непризнанию документа.

Что нужно обязательно учесть, чтобы избежать некачественного ремонта квартиры?

Прежде всего, запаситесь терпением и попытайтесь учесть все ошибки прошлого. Вспомните, где и как вы нашли предыдущего подрядчика, как проходили предварительные встречи, почему вообще возникла сложившаяся ситуация и можно ли было ее избежать. Оценив ситуацию со стороны, вы наверняка увидите, где был просчет. Помимо этого, выбирая строительную бригаду, всегда следует придерживаться ряда общих рекомендаций:

  • Обращайтесь к услугам профессионалов, которые работают на рынке не первый год и которых могут порекомендовать предыдущие клиенты. Убедитесь, что это не фирма-однодневка и не компания друзей-товарищей, решившая на досуге поколымить.
  • Ознакомьтесь с портфолио потенциального подрядчика. По ходу дела задавайте уточняющие вопросы и следите за реакцией и ответами собеседника. Если ответы уклончивы, не аргументированы, выдаются не быстро и четко, то есть повод задуматься.
  • Даже не связывайтесь с организациями, требующими предоплату за выполнение работ. Единственное, что вы можете оплатить заранее – это стоимость материалов, без закупки которых начать ремонт в принципе нельзя.
  • Пользуйтесь услугами только тех организаций, которые оказывают полный цикл работ. Во-первых, вам самим так будет легче, во-вторых, вы 100% избежите перекладывания вины между бригадами по ремонту квартир в случае возникновения проблем.
  • Даже если потенциальный подрядчик не вызывает подозрений. Не спешите, а изучите рынок и предложения других компании. Элементарное сравнение смет от разных фирм может многое сказать, даже если вы абсолютно не разбираетесь в тонкостях ремонтных работ.
  • Помните, что мошенники не обязательно ходят в фуфайках, заправленных в штаны. Вполне возможно, что на пороге вы увидите людей приятной наружности, которые всем своим видом будут демонстрировать свое благополучие и серьезный подход к делу. Обращайте внимание на детали и сравнивайте с тем, что вы уже слышали от других потенциальных подрядчиков. Любое существенное расхождение в «показаниях» должно насторожить. Поэтому сразу уточняйте и просите объяснить спорные моменты.
Читайте также:  Как проложить канализационные трубы в земле

Правовая база

В соответствии с главой 37 Гражданского кодекса РФ, между заказчиком и исполнителем должен быть заключен договор подряда на выполнение определенных работ. При этом существенными условиями являются сроки, объем, качество и цена обусловленных соглашением работ.

Ремонт для частных лиц относятся к договору бытового подряда. Его условия регламентирует ст. 730 ГК РФ. Согласно закона, заключить договор на выполнение ремонтных работ гражданин может только с юридическим лицом или предпринимателем.

Если бригада работает неофициально, подписать с ней договор нельзя. Даже если это будет сделано, такой документ будет считаться ничтожным и привлечь исполнителей к ответственности по нему не получится.

Поэтому, прежде чем нанимать бригаду, нужно убедиться, что ее руководитель зарегистрирован в качестве ИП или строители являются сотрудниками юридического лица.

Что делать если подрядчик не успевает выполнить работу в срок

Подробности 08 октября 2018 11956

Как поступить Заказчику, когда он понимает, что Подрядчик не успеет выполнить работу в срок, так как времени почти не остается, а работы по договору выполнены только наполовину. Фактически подрядчик ещё не нарушил договорные обязательства, но на практике нарушения сроков избежать не удастся

Гражданский кодекс РФ по этой ситуации предусматривает для Заказчика только одно правомочное условие – п. 2. Ст. 715 ГК РФ – отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков

Но бывает и так, что у Заказчика нет возможности и времени менять подрядчика и единственным выходом остается договориться с действующим исполнителем о том, чтобы он исправил ситуацию

В таком случае Заказчик может «пригрозить» неустойкой и отказом от договора. Также Заказчик может потребовать привлечь дополнительные ресурсы, чтобы рабочий процесс ускорился

Кроме этого Заказчику настоятельно рекомендуется зафиксировать результат переговоров с подрядчиком, который можно отразить в дополнительном соглашении к договору

В документе стоит указать: факт нарушения срока, объем работ, который подрядчик не успел выполнить в срок, варианты мобилизации дополнительных ресурсов исполнителя, срок сдачи результата. Для Заказчика этот документ будет являться одним из доказательств своей правоты, если спор придется решать в судебном порядке

Роман СтаницкийСтарший юридический консультантЭтот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Стоит избегать условий об изменении срока окончания работ. Наоборот, лучше добавить фразу вида: «Заключение настоящего дополнительного соглашения не изменяет условий Договора и не освобождает Подрядчика от исполнения своих обязательств по Договору и от ответственности за его нарушение»

Если стороны изменят условия договора о сроках исполнения, то это может сказаться на возможности применить санкции за просрочку исполнения. В частности, могут возникнуть трудности при взыскании неустойки за тот период, как наступит новый срок по дополнительному соглашению

Следует отметить, если стороны предусмотрели передачу работы по частям и заказчик принял часть работ, то не сможет отказаться от нее. Подрядчик имеет право на оплату этой части работ. Так, если заказчик внес аванс, то сможет его взыскать лишь в размере, который превышает стоимость выполненной работы. А если она превысила сумму аванса, то придется доплатить (, п.4 ГК РФ)

Екатерина МолевскаяСпециалист по взаимодействию с клиентами и партнерамиЭтот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Если стороны не предусмотрели передачу работы по частям, Заказчик может организовать проведение совместной проверки хода работ по договору, и указать в акте об итогах проверки перечень работ, фактически выполненных на дату проверки (образец Акта представлен в конце статьи)

Также в случае нарушения сроков окончания работ, к подрядчику можно предъявить следующие требования:

1. Заплатить неустойку

Неустойку можно взыскать, если право на нее устанавливает договор, закон или иной правовой акт (п. 1 ст. 330 и п. 1 ст. 332 ГК РФ)

При этом нужно учитывать, что в договоре наиболее часто встречается неустойка именно за нарушение сроков выполнения работ. Если подрядчик их еще не нарушил, то требовать возмещения неустойки не правомерно

Другое дело, если стороны предусмотрели отдельную неустойку «за медлительность». Например, установили штраф за отставание от графика выполнения работ. Его можно взыскать независимо от того, решил заказчик продолжить сотрудничество с подрядчиком или отказаться от договора

2. Возместить убытки

Если из-за медлительности подрядчика возникли убытки, то можно потребовать, чтобы он их возместил ( п.2 ст. 715 ГК РФ). Однако суд удовлетворит требование, только если установит четыре элемента ответственности На это указывал Пленум Верховного суда РФ в постановления от 23 июня 2015 г.

№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) и постановления от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7).

Если не будет хотя бы одного из обязательных элементов, то в иске откажут:

  • Подрядчик допустил ситуацию, когда невозможно выполнить работы к сроку;
  • У заказчика возникли убытки;
  • Есть причинно-следственная связь между действиями подрядчика и убытками заказчика;
  • Заказчик подтвердил размер убытков разумной степенью достоверности (п.5 ГК РФ)
Читайте также:  Как сделать ремонт в спальне своими руками

Реально ли получение неустойки дольщиком

В соответствии со ст. 201.9 ФЗ № 127, расчеты по финансовым требованиям, предъявляемым кредиторами к девелоперам-застройщикам, подлежат удовлетворению в рамках 3-й очереди. Однако, п. 3 ст. 137 ФЗ № 127 определяет, что требования по нарушениям, возложенных на застройщика обязательств, в том числе и требования по пене, подлежат удовлетворению только после основной суммы долга. А потому их следует относить к 4-й очереди.

Шансы на удовлетворение требований о неустойке при начатой процедуре банкротства незначительны, учитывая что процедура признания несостоятельности начинается при выявлении у застройщика серьезных финансовых проблем.

Что должен делать покупатель до и после подписания акта приема-передачи помещения

Перед тем, как подписать акт приема квартиры, покупатель должен произвести тщательный осмотр:

  1. Стен, полов и потолков на предмет повреждений, разводов, образования конденсата, неровностей, отклонений свыше 15 мм.
  2. Дверных и оконных откосов (допустимое отклонение – не более 10 мм).
  3. Окон и дверей, проверить целостность конструкции, а также работоспособность (открыть, закрыть), проверить работу замков и ручек.
  4. Напольного покрытия: коврового (наличие пятен, дыр), линолеума (запах, целостность, наличия областей неплотного прилегания), ламината или паркета (отсутствие скрипа, дыр между дощечками).
  5. Покрытий стен. Краска не должна шелушиться или вздуваться, обои – пузыриться или отходить от стены.
  6. Сантехники (не должно быть протечек, особенно в области стыков), холодного и горячего водоснабжения (исправность кранов), теплоснабжения (батареи без потеков и ржавчины).
  7. Газового и электрооборудования, а именно исправность выключателей, люстр и прочих бытовых приборов (при наличии).

Если выявленные в ходе осмотра дефекты незначительны, следует составить дефектную ведомость и подписать акт приемки. В случае, когда недостатки существенны, визировать акт нельзя, иначе в дальнейшем можно пожалеть об этом.

После подписания акта приема-передачи квартиры, но до окончания гарантийных сроков покупатель имеет право:

  • при выявлении дефекта вызвать представителей организаций, специализирующихся на проведении экспертиз для фиксации проблемы и составления заключения;
  • направить застройщику претензию с указанием вида дефекта и размера компенсации;
  • обратиться в суд в случае отказа застройщика выплатить неустойку или попытки оспорить ее размер.

Как отсудить деньги у застройщика за некачественный ремонт?

   Чтобы отсудить деньги у застройщика, допустившем отделку квартиры ненадлежащего качества, необходимо обратиться в суд с исковым заявлением.

   Иск должен содержать соответствующее требование о денежном возмещении убытков потребителя.

Сумма исковых требований в такой ситуации складывается из:

  1. Суммы, потраченной заказчиком/потребителем на устранение недостатков
  2. Суммы убытков, которые были причинены некачественным ремонтом. Это могут быть убытки, связанный с вынужденной арендой жилья на срок устранения недостатков, иные убытки.
  3. Суммы морального вреда.

   Потребительского штрафа в размере 50% от суммы всех требований, на уплаты которого может рассчитывать потребитель, законные требования которого не были удовлетворены застройщиком в претензионном порядке.

   Случаи спора с застройщиком по поводу качества отделки и объема отделочных работ требуют изучения большого количества документации. Не теряйте драгоценное время, ведь гарантийные сроки начинают исчисляться с момента передачи квартиры заказчику. Обращайтесь за консультацией адвоката уже сегодня.

Поделиться

© адвокат, управляющий партнер АБ "Кацайлиди и партнеры"

А.В. Кацайлиди

Что делать если подрядчик не успевает выполнить работу в срок

Подробности 08 октября 2018 1566

Как поступить Заказчику, когда он понимает, что Подрядчик не успеет выполнить работу в срок, так как времени почти не остается, а работы по договору выполнены только наполовину. Фактически подрядчик ещё не нарушил договорные обязательства, но на практике нарушения сроков избежать не удастся

Гражданский кодекс РФ по этой ситуации предусматривает для Заказчика только одно правомочное условие – п. 2. Ст. 715 ГК РФ – отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков

Но бывает и так, что у Заказчика нет возможности и времени менять подрядчика и единственным выходом остается договориться с действующим исполнителем о том, чтобы он исправил ситуацию

В таком случае Заказчик может «пригрозить» неустойкой и отказом от договора. Также Заказчик может потребовать привлечь дополнительные ресурсы, чтобы рабочий процесс ускорился

Кроме этого Заказчику настоятельно рекомендуется зафиксировать результат переговоров с подрядчиком, который можно отразить в дополнительном соглашении к договору

В документе стоит указать: факт нарушения срока, объем работ, который подрядчик не успел выполнить в срок, варианты мобилизации дополнительных ресурсов исполнителя, срок сдачи результата. Для Заказчика этот документ будет являться одним из доказательств своей правоты, если спор придется решать в судебном порядке

Роман СтаницкийСтарший юридический консультантЭтот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Стоит избегать условий об изменении срока окончания работ. Наоборот, лучше добавить фразу вида: «Заключение настоящего дополнительного соглашения не изменяет условий Договора и не освобождает Подрядчика от исполнения своих обязательств по Договору и от ответственности за его нарушение»

Если стороны изменят условия договора о сроках исполнения, то это может сказаться на возможности применить санкции за просрочку исполнения. В частности, могут возникнуть трудности при взыскании неустойки за тот период, как наступит новый срок по дополнительному соглашению

Читайте также:  Как выбрать рулонные шторы по светопроницаемости

Следует отметить, если стороны предусмотрели передачу работы по частям и заказчик принял часть работ, то не сможет отказаться от нее. Подрядчик имеет право на оплату этой части работ.

Так, если заказчик внес аванс, то сможет его взыскать лишь в размере, который превышает стоимость выполненной работы. А если она превысила сумму аванса, то придется доплатить (, п.4 ст.

453 ГК РФ)

Екатерина МолевскаяСпециалист по взаимодействию с клиентами и партнерамиЭтот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Если стороны не предусмотрели передачу работы по частям, Заказчик может организовать проведение совместной проверки хода работ по договору, и указать в акте об итогах проверки перечень работ, фактически выполненных на дату проверки (образец Акта представлен в конце статьи)

Также в случае нарушения сроков окончания работ, к подрядчику можно предъявить следующие требования:

1. Заплатить неустойку

Неустойку можно взыскать, если право на нее устанавливает договор, закон или иной правовой акт (п. 1 ст. 330 и п. 1 ст. 332 ГК РФ)

При этом нужно учитывать, что в договоре наиболее часто встречается неустойка именно за нарушение сроков выполнения работ. Если подрядчик их еще не нарушил, то требовать возмещения неустойки не правомерно

Другое дело, если стороны предусмотрели отдельную неустойку «за медлительность». Например, установили штраф за отставание от графика выполнения работ. Его можно взыскать независимо от того, решил заказчик продолжить сотрудничество с подрядчиком или отказаться от договора

2. Возместить убытки

Если из-за медлительности подрядчика возникли убытки, то можно потребовать, чтобы он их возместил ( п.2 ст. 715 ГК РФ). Однако суд удовлетворит требование, только если установит четыре элемента ответственности На это указывал Пленум Верховного суда РФ в постановления от 23 июня 2015 г.

№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) и постановления от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7).

Если не будет хотя бы одного из обязательных элементов, то в иске откажут:

  • Подрядчик допустил ситуацию, когда невозможно выполнить работы к сроку;
  • У заказчика возникли убытки;
  • Есть причинно-следственная связь между действиями подрядчика и убытками заказчика;
  • Заказчик подтвердил размер убытков разумной степенью достоверности (п.5 ГК РФ)

Для ремонта квартиры наняли бригаду, а они срывают сроки, что делать?

Чем грамотнее были оформлены договорённости с этой бригадой, тем больше возможностей повлиять на них в случае, когда договорённости не соблюдаются. Грамотное оформление подразумевает:

  • письменный договор подряда/на выполнение работ, где чётко прописаны все выполняемые работы и сроки;
  • использование предоплаты — конечно, по возможности стоит избегать 100% предоплаты. Для обеих сторон оптимальна оплата частями, за каждый выполненный этап работ. Передача денег обязательно должна подтверждаться документально — хотя бы распиской.

Если у вас был письменный договор, и указанные в нём сроки уже нарушены, можно предъявлять претензию. Закон о защите прав потребителей (ст. 28) разрешает в таком случае как полностью расторгнуть договор, так и, например, потребовать уменьшения цены работ, возмещения затрат на доделку работ с привлечением другой бригады. Также дополнительно у вас есть право на неустойку — её размер составляет 3% от цены работ за каждый день просрочки, но не больше общей цены заказа.

Можно воздействовать на бригаду за счёт предоплаты, если она у вас внесена частично. К примеру, вы можете отказаться вносить очередной платёж до тех пор, пока не будут выполнены уже оплаченные работы. Кстати, этот же способ можно использовать, если в работах нашли недоделки. Если по претензии договориться не удаётся, остаётся обращаться в суд с иском о защите прав потребителя.

Самый проблемный вариант — если у вас не было ни договора, ни расписки в передаче денег. Такое часто случается, если работы заказывают у кого-то по рекомендации знакомых. Почему-то считается, что раз знакомые — значит, не обманут. Отсутствие документов ограничивает вашу возможность на обращение в суд, хотя подать претензию всё-таки стоит.

Ещё один вариант — привлекать к решению ситуации тех же самых знакомых, которые порекомендовали бригаду. Также на ремонтников, работающих без оформления ИП или ООО и уплаты налогов, можно жаловаться в налоговую инспекцию. Даже если это не приведёт к возврату вам денег или полному выполнению работ, вы сможете создать недобросовестной бригаде проблемы с контролирующими органами.

[3]

Источники

  1. ред. Кашанина, Т.В.; Кашанин, А.В. Основы права. Хрестоматия; М.: Высшая школа, 2012. — 279 c.
  2. Прыкин, Б.В. Компактэкономика. Курс лекций; М.: Academia, 2011. — 500 c.
  3. CD-ROM. Теория государства и права. Учебник для вузов. — Москва: Высшая школа, 2014. — 991 c.
  4. Борисов, А. Н. Комментарий к Федеральному закону «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» / А.Н. Борисов. — М.: Юстицинформ, 2009. — 272 c.
  5. Теория государства и права (схемы и комментарии). — Москва: Мир, 2000. — 208 c.

Неустойка за просрочку ремонта квартирыОценка 5 проголосовавших: 1Валерий Климов

Юрист: стаж 12 лет